De qué hablamos
Un proyecto de actividad tiene, como mínimo, una memoria que describe la actividad, el local, el aforo y las instalaciones, una justificación normativa (incendios, accesibilidad, salubridad, ruido, instalaciones) y unos planos de situación, distribución, evacuación e instalaciones. Si hay obra, incluye su descripción y su presupuesto de ejecución.
No es lo mismo que el proyecto de obra, aunque a menudo vayan juntos: el de obra describe lo que se va a construir; el de actividad, cómo va a funcionar el local terminado con la actividad dentro.
Cuándo hace falta
Cuando la licencia o la declaración responsable lo exigen, que es lo habitual en hostelería, ocio, talleres, naves, clínicas, gimnasios y cualquier actividad con aforo, ruido, humos o riesgo de incendio relevantes. El Código Técnico de la Edificación pide, en las intervenciones en edificios existentes, que su cumplimiento se justifique en el proyecto o en una memoria suscrita por técnico competente (artículo 2.3). Y la Ley 12/2012 exige que los proyectos que acompañen a la declaración responsable estén firmados por técnicos competentes (artículo 4.3).
Qué incluye
- Memoria descriptiva: la actividad, el horario, el aforo, la maquinaria y las instalaciones.
- Justificación urbanística: que el uso está admitido en ese emplazamiento.
- Seguridad en caso de incendio: evacuación, sectores, instalaciones de protección.
- Accesibilidad y condiciones de utilización.
- Salubridad y ventilación; en hostelería, la extracción de humos.
- Ruido y vibraciones, con estudio acústico si la actividad lo requiere.
- Planos y, si hay obra, mediciones y presupuesto de ejecución.
Qué dice la norma
El contenido técnico sale sobre todo del Código Técnico de la Edificación (Real Decreto 314/2006) y de los reglamentos de instalaciones que apliquen a cada actividad. La obligación de presentarlo y su forma las fijan la ley autonómica y la ordenanza: en la Comunitat Valenciana, la Ley 14/2010 pide para abrir un establecimiento público un «proyecto de obra y actividad conforme a la normativa vigente firmado por técnico competente» (artículo 9.2.a); en Madrid, la Ley 9/2001 exige proyecto técnico redactado por profesional competente para las licencias urbanísticas (artículo 154.2.a).
Qué mueve el precio
- La complejidad de la actividad: aforo, cocina, música, maquinaria, almacenamiento de productos.
- La superficie y el número de plantas.
- Los estudios específicos que haya que incluir.
- Si incluye la dirección de obra y los certificados finales.
- El visado, cuando es obligatorio.
Errores que salen caros
- Encargar el proyecto con una actividad genérica y después ejercer otra (o la misma con cocina y música).
- Hacer la obra sin que el técnico la dirija y pedirle después el certificado final.
- Pensar que el proyecto de otro local de la misma cadena sirve para este.
Qué preparar antes de pedir presupuesto
- La actividad exacta, el horario y el aforo previsto.
- Planos o croquis del local, si los tienes, y fotografías.
- La maquinaria o los equipos principales (cocina, cámaras, compresores, aparatos de climatización).
- El municipio y la dirección.
Proyecto de obra, proyecto de actividad y certificado final
Son tres documentos distintos que suelen ir encadenados. El proyecto de obra define la reforma; el de actividad, el funcionamiento del local; y el certificado final, firmado al terminar, acredita que lo construido es lo proyectado. Para abrir hace falta el último: un proyecto aprobado con una obra distinta de la proyectada no habilita.