De qué hablamos
Un local comercial y una vivienda son, para el urbanismo, dos usos distintos. Cambiar uno por otro no es una reforma más: es pasar el inmueble a un uso con exigencias mucho más altas de luz y ventilación naturales, superficie, altura, aislamiento, accesibilidad y salubridad, y que el planeamiento puede limitar o prohibir en determinadas calles o plantas.
Por eso el cambio de uso tiene su propio comprador: no suele ser un negocio sino un propietario o un inversor, y el técnico que lo resuelve suele ser un arquitecto o un arquitecto técnico.
Cuándo hace falta
Siempre que un local, una oficina o un almacén vaya a pasar a ser vivienda. También cuando ya se vive en él sin haberlo tramitado y se quiere regularizar para venderlo, hipotecarlo o empadronarse sin problemas. El paso del tiempo no convierte por sí solo un local en vivienda legal.
Qué incluye
- Estudio de viabilidad: qué dice el plan general de esa parcela y esa planta, y si el local puede cumplir con fachada, patio, altura y superficie.
- Proyecto técnico que justifica el cumplimiento del Código Técnico de la Edificación y de la normativa de habitabilidad de la comunidad.
- Título urbanístico: licencia o declaración responsable, según la comunidad y el alcance de la obra.
- Dirección de obra y certificado final.
- Primera ocupación (o el documento equivalente) y la actualización en el catastro y, si procede, en el registro de la propiedad.
Qué dice la norma
La Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación exige proyecto para las intervenciones sobre edificios existentes que «tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio» (artículo 2.2.b). El Código Técnico de la Edificación (Real Decreto 314/2006) añade en su artículo 2.6 que en todo cambio de uso característico de un edificio existente se cumplen sus exigencias básicas, y que si el cambio afecta solo a una parte del edificio se cumplen en los términos de los documentos básicos.
El título urbanístico y las condiciones mínimas de la vivienda son autonómicos y municipales. En la Comunidad de Madrid, por ejemplo, la Ley 9/2001 del Suelo somete a licencia las obras que precisan proyecto (artículo 152.b) y a declaración responsable los cambios de uso que no cambian el uso característico del edificio (artículo 155.i). Qué superficie, altura o patio pide una vivienda lo fija la normativa de habitabilidad de cada comunidad y el plan general.
Qué mueve el precio
- El estado de partida: un local diáfano en bruto no es lo mismo que uno con una actividad anterior que hay que desmontar.
- La fachada y los huecos: abrir o ampliar ventanas para cumplir con la luz y la ventilación.
- Aislamiento térmico y acústico y protección frente a la humedad del suelo.
- Las instalaciones nuevas: electricidad, agua, saneamiento, ventilación, cocina y baño.
- Los honorarios del proyecto y de la dirección de obra, y las tasas e impuestos municipales de la licencia o la declaración.
Errores que salen caros
- Comprar el local por su precio por metro sin haber hecho la consulta urbanística.
- Dar por hecho que, si el vecino lo hizo, el tuyo también se puede: depende de la parcela, la planta y la fecha.
- Hacer la obra con una comunicación de obra menor: un cambio de uso necesita proyecto.
- Olvidar la comunidad de propietarios hasta que la obra toca la fachada.
Qué preparar antes de pedir presupuesto
- Dirección del local, municipio y provincia, y la referencia catastral si la tienes.
- Superficie y planta (baja, entresuelo, semisótano).
- Cuántas fachadas tiene y si da a patio.
- Si está en un edificio con comunidad de propietarios.
- Si ya lo has comprado o estás pensando en comprarlo.
Lo que decide si se puede: el planeamiento
Antes de mirar el local, hay que mirar el plan general: si en esa zona se admite el uso residencial, si se admite en planta baja, si hay un número máximo de viviendas por parcela o si la calle está protegida para el comercio. Es una consulta urbanística, y si sale negativa no hay proyecto que lo arregle.
Lo que decide si cumple: el local
La segunda comprobación es física. Una vivienda necesita luz y ventilación naturales en las piezas habitables, y eso obliga a tener fachada o patio suficientes; necesita una altura libre y una superficie mínimas; y necesita protegerse de la humedad del terreno, del ruido y del frío. Un local profundo con una sola fachada estrecha, o un semisótano, puede no dar para ello aunque el planeamiento lo admita.
La comunidad de propietarios
Si el local está en un edificio dividido en propiedad horizontal, el título constitutivo y los estatutos pueden decir algo sobre el destino de cada elemento, y la obra puede tocar elementos comunes como la fachada. Conviene revisarlo antes de comprar, con el técnico o con un abogado.